Российский ипотечный рынок в 2026 году готовится к переломному моменту, который может сделать приобретение жилья несколько более доступным для жителей крупных городов.
Согласно прогнозам аналитиков, средний уровень ежемесячного дохода, необходимого для одобрения кредита на однокомнатную квартиру на рыночных условиях, в большинстве региональных столиц может впервые за долгое время опуститься ниже психологической отметки в 100 тысяч рублей.
Это станет следствием ожидаемого снижения процентных ставок, однако существенный рост цен на жилье способен частично нивелировать положительный эффект для кошелька заемщиков.
По текущим оценкам, сегодня для оформления ипотеки заемщику в среднем требуется доход в размере 123,2 тысячи рублей. К концу 2026 года, как полагают эксперты, этот порог может снизиться до 96,5 тысячи рублей.
Если сегодня заработок выше 100 тысяч рублей необходим для одобрения кредита на «однушку» в девяти из шестнадцати крупнейших городов, то через год столь высокий порог, по прогнозам, сохранится лишь в трёх: Москве, Санкт-Петербурге и Казани.
Для москвичей, чтобы получить одобрение банка, по-прежнему придется демонстрировать солидные заработки — порядка 267,1 тысячи рублей ежемесячно. В Санкт-Петербурге необходимый доход оценивается в 152,1 тысячи рублей, а в Казани — в 126,1 тысячи рублей.
В остальных городах-миллионниках, согласно прогнозу, для ипотеки на однокомнатную квартиру будет достаточно дохода менее 100 тысяч рублей в месяц. В частности, в Нижнем Новгороде, Екатеринбурге, Новосибирске и Ростове-на-Дону аналитики считают реальным порог в 80–100 тысяч рублей.
Еще в шести городах, включая Красноярск, Самару, Краснодар и Уфу, для одобрения кредита может хватить заработка в пределах 70–80 тысяч рублей ежемесячно.
Ключевым драйвером такой динамики станет прогнозируемое удешевление банковских кредитов. Эксперты ожидают, что постепенное снижение ключевой ставки Банка России позволит к концу 2026 года опустить средние ставки по рыночной ипотеке на новостройки до 15% годовых.
На вторичном рынке ставки традиционно выше и могут составить около 17%. Это значительный шаг вперёд по сравнению с пиковыми значениями 2024-2025 годов, однако до действительно комфортных уровней в 10-12% годовых, по мнению аналитиков, рынку ещё далеко.
Одновременно с этим произойдут масштабные изменения в сегменте льготного кредитования. С 1 февраля 2026 года вступают в силу жёсткие правила для самой популярной программы — семейной ипотеки.
Отныне семья сможет получить только один льготный кредит, оба супруга будут обязаны выступить созаёмщиками. Это закрывает прежние схемы, позволявшие оформить две отдельные ипотеки.
Также полностью ликвидируется возможность привлечения так называемых «доноров» — родственников с детьми, которые формально брали кредит для других людей. Эти меры направлены на ужесточение контроля и целевое использование государственной поддержки, что может сократить спрос со стороны этой категории покупателей.
Параллельно на стоимость жилья будет давить другое значимое нововведение — повышение ставки НДС с 20% до 22%, вступившее в силу с 1 января 2026 года.
Хотя сделки с жилой недвижимостью напрямую не облагаются этим налогом, он серьёзно увеличивает издержки девелоперов на всех этапах — от закупки материалов и аренды техники до оплаты услуг проектировщиков и подрядчиков.
Эксперты полагают, что в итоге это приведёт к росту себестоимости строительства и, как следствие, к увеличению цен на новостройки. Прогнозы по росту стоимости «квадрата» варьируются от консервативных 2-4% до более пессимистичных 5% и даже 10-15% в отдельных оценках.
Таким образом, потенциальный заемщик в 2026 году окажется в ситуации своеобразных «качелей». С одной стороны, снижение процентных ставок уменьшит размер ежемесячного платежа, что формально снизит требование к доходу.
С другой — подорожание самой квартиры увеличит сумму кредита, а ужесточение условий по льготным программам может оставить многих без государственной поддержки.
Риелторы предупреждают, что сочетание роста спроса, дефицита предложения и увеличения налоговой нагрузки на застройщиков может привести к тому, что цены на жилье будут расти темпами, превышающими инфляцию на 15-20 процентных пунктов.
В этих условиях прогнозируемое снижение порога по доходу для ипотеки, хотя и выглядит обнадеживающе, может на практике означать лишь возможность взять в кредит менее просторное или менее комфортное жилье.
Автор: Валерия Кистерная
